Kira Sözleşmesi

KİRA SÖZLEŞMESİ

Türk Borçlar Kanunu’nun 299. maddesi, kira sözleşmesini, “Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” cümlesi ile tanımlamaktadır.

KİRACI HANGİ SEBEPLERLE EVDEN ÇIKABİLİR?

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir.

I. Bildirim yoluyla

Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”

II. Dava yoluyla

1. Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle

a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar

MADDE 350– Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,

Kiraya veren kişinin kendisinin, eşinin, üstsoyunun, altsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişinin, konut ihtiyacı olması durumunda kiracının tahliyesi istenebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. Süre sonunda sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracıya 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekir. Kiracı bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemişse tahliye davası açılabilir. Fesih döneminin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, kira kontratının süresinin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir. İhtiyaç nedeniyle kiracının tahliyesi sağlandıktan sonra taşınmaz, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Kiraya verenin ihtiyacında samimi olması gerekir. Samimiyetin ispatında en önemli kıstas kiraya verenin aynı bölgede başka bir taşınmazının olup olmamasıdır. Eğer aynı bölgede başka bir taşınmazı varsa artık ihtiyacın samimim ve gerçek olduğundan bahsedilemez.

2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her bir 6 ay fesih dönemidir. Süre sonunda sözleşmenin feshedilebilmesi için kiracıya 3 ay önce bildirimde bulunulması gerekir. Kiracı bu bildirime rağmen, evi tahliye etmemişse tahliye davası açılabilir. Fesih döneminin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekir. Belirli süreli kira sözleşmelerinde ise, kira kontratının süresinin bitmesinden itibaren 1 ay içerisinde tahliye davası açılması gerekir.

b. Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

2. Kiracıdan kaynaklanan sebeplerle

MADDE 352-

1- Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.

Kanun maddesinde tahliye taahütnamesinden bahsetmektedir. Geçerli bir taahütnameden bahsedebilmek için kira sözleşmesinin yapılmasından sonra düzenlenmiş ve imzalanmış olması gerekir. Kira sözleşmesi ile birlikte yapılan tahliye taahütnameleri geçersizdir.

2- Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kanun maddesinde iki haklı ihtar ile belirtilen konu bir kira yılında örneğin eylül ve ekim aylarını ödemeyen kiracı bakımından her ay için ayrı ayrı ihtarname çekilmesidir. Yalnızca tek bir ihtarname ile iki ayın ödemesinin kiracıdan talep edilmesi halinde iki haklı ihtardan değil bir haklı ihtardan söz edilebilir.

3- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir

Bu kanun maddesine dayanarak tahliye talep edilebilmesinin en önemli şartı ise kiracının aynı bölgede konutunun olduğunu daha sonradan öğrenmesidir. Sözleşme kurulduğu esnada kiraya veren bu durumu biliyor ise tahliye talebinde bulunamaz.